小房换大房,知道这些技巧,换房更简单!

“二胎时代”的到来,让很多家庭原本的小户型房子已经远远不能满足如今的生活需求,开始着手考虑小房换大房。

和首次购房的“小白”相比,二次置业者通常经济条件和经验积累都更为丰富,目的更明确,要求也相对较高,但这不代表二次置业者购房更为简单。相反,因为换房中牵扯的问题很多,同时也意味着有更大的风险。

那么,小房换大房应该怎么换呢?

过户前,要先获得购房资质

对于一些有限购政策的城市,例如,在上海沪籍家庭最多只能购买两套住房,要想购买第三套,必须卖掉名下一套住房才有购房资质;对于外地购房家庭而言,在沪只有一套住房的购房资格。所以看房和卖房建议同期进行,在新购房产过户时保证名下有购房资格。

举个例子:

外地来沪工作的李女士一家在闵行区有一套房产,李女士的工作单位换到了浦东区,为上班方便,李女士打算将房子换到浦东。因外地人(已婚家庭)在上海只能买一套住房,故而李女士委托链家进行置换。一边通过链家在浦东选取心仪的房屋,一边将闵行区的房产在链家网上挂牌出售,获取购房资格后顺利在浦东买了房。

明确要换房的目的,才能越换越好

小房换大房、为孩子的教育问题换房、为上班方便换房……换房的目的不同,所需要关注的点也不同,需要掌握的技巧也各不相同,链家交易专家为您建议四个需掌握的技巧:

(1)在换房之前就开始看大房,明确要买的大房条件。小房换到大房,对大房的要求会比较高,所以建议在卖小房之前或者是小房挂牌出售时就开始留意大房,包括大房的小区环境、户型、朝向等。

(2)根据资金情况选择先卖后买或者先买后卖,但要把握好时间差。小房换大房,若不出售旧房,有购房资格且资金充足,可选择先买房再卖旧房;否则,也可以选择先卖掉小房再买大房。无论采取哪种方式,都要把握好时间差,不宜拖太长时间。

(3)购买之前明确有上学指标和名额。如果买房目的是为了孩子有更好的教育,那么在买之前务必多方咨询,确保所购买的房子有上学指标和名额。可以通过以下几种途径:去教育局咨询了解近期教育政策变化;去派出所咨询买房后能否落户,原来的户口如何迁出等问题;去居委会咨询想买的房子上学指标有没有被占用;去学校询问是否购房后可以上学。

(4)家人要协商好在哪买房。如果夫妻俩都要上班,那么换房时,以谁的上班地点为准来选择买房的地理位置就显得至关重要。最好是买在一个折中的地方,离彼此的位置都不是太远。

要避免卖房到买房的空当期无处居住

卖房到买房中间有一段过渡期,这段期间如何顺利度过,在选择买家时有以下技巧:

(1)把房子卖给不着急入住的买家。这类人群买房后不会要求马上入住,可与其协商,在房子过户后再借住一段时间,这样有助于节省租房成本。

(2)把房子卖给比较好沟通的买家。在卖房时,尽量选择比较好说话、容易沟通的买家,向其说明自己的实际情况,与其协商可否过户后晚点交房;或者协商返租已出售的旧房,让自己在找到新房源之前先住一段时间,避免卖房后到买房入住这段时间没有地方居住。

(3)需租房时建议在想买的房子附近租。旧房已出售、新房未买前需要租房,最好是到想买的房子小区附近租房。这样不仅看房方便,将来搬家时也可以省去不少麻烦,而且还可以提前熟悉将来的居住环境。

合理控制换房时效避免违约

换房涉及的问题及程序繁杂,买卖过程中衍生出的诸多新问题让购房者头痛不已。对于换房者来说,买卖的时机和顺序都很重要,由于买与卖之间都需要一定的消化周期,因此,稍不留神就可能遇到违约风险。置业者应该根据自身需求及条件做出抉择,将买卖之间的风险降到最低,将损失减到最小。

最好应该选择同一家中介公司进行操作。这样既熟悉卖房的进程,又能有计划地规划看房买房的时间,并且同一家中介公司更能帮助规避风险。客户业主存在连环单的情况下,签约时,应当携带已经签约的文件到场签约;如不方便提供合同,应当要求已经签约的居间经纪人到场,以确定各项合同义务的时效。

为了防止风险,建议在合同上需确认卖房环节房款到账时间、买房环节的税费金额、房屋交付时间和对购房资质产生的影响。如果涉及贷款,要明确各项贷款的到款时间,商贷最快,组合贷款最慢。换房各环节的时间需要心里有底,一定要留出富余的时间,保证自己不会存在违约的可能。

选择合适的居所,是每个人的心之向往。但换房是件麻烦事,也是件有风险的事,无论是出于何种原因更换住房,一定要从自身需求出发,多方考量,力求选到适合自己的好房子。

(注:以上内容仅供参考,相关政策请以官方即时公布为准)

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